Das Grundstückverkehrsgesetz beinhaltet ein Genehmigungsverfahren für den land- und forstwirtschaftlichen Grundstücksverkehr. Danach müssen rechtsgeschäftliche Veräußerungen von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken nach Maßgabe des Grundstückverkehrsgesetzes genehmigt werden.
Diese staatliche Einflussnahme auf die Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke findet ihre Rechtfertigung in der Gefahrenabwehr, anders gewendet in der Durchsetzung und Erhaltung politisch gewollter Zielvorstellungen. Dies ist vor allem der Erhalt lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe, indem es Grundstücke vorrangig in die Hand bäuerlicher Familien verweist, bzw. verweisen soll. Dahinter steht natürlich das essentielle Interesse des Gesetzgebers zu Beginn des 20. Jahrhunderts, die Volksernährung sicherzustellen.
Knapp 100 Jahre später ist festzustellen, dass sich wegen des Strukturwandels in der Landwirtschaft der Anwendungsbereich des Grundstückverkehrsgesetzes an die tatsächlichen Gegebenheiten anpassen muss. Denn neben dem klassischen Haupterwerbslandwirt, der einzelunternehmerisch tätig ist, finden sich heute auf der einen Seite immer mehr Personen- und Kapitalgesellschaften, deren Gesellschaftszweck die Landwirtschaft ist, und andererseits immer mehr Nebenerwerbslandwirte. Das Gesetz jedoch hat jedoch, entstehungsgeschichtlich bedingt, ausschließlich den einzelunternehmerisch tätigen Haupterwerbslandwirt im Blick.
Bei Personengesellschaften wie KG, OHG, GbR gestaltet sich die Lage zunächst undurchsichtiger. Ursprünglich sollte nicht auf den Unternehmenszweck allein abgestellt werden, sondern vor allem darauf, ob die persönlich haftenden Gesellschafter Haupterwerbslandwirte im Sinne des Grundstückverkehrsgesetzes (GrdstVG) sind. Nur in diesem Fall wäre der Erwerb landwirtschaftlicher Flächen durch die Personengesellschaft genehmigungsfähig, soweit die übrigen Voraussetzungen des Gesetzes vorliegen.
Anders bei Kapitalgesellschaften. Seit einer Entscheidung des OLG Dresden aus dem Jahr 1996 sind juristische Personen, wie beispielsweise die GmbH, dem Landwirt im Sinne des Grundstückverkehrsgesetz gleichgestellt, wenn der Hauptgesellschaftszweck der Gesellschaft der Betrieb einer Landwirtschaft ist.
Erhebliche Schwierigkeiten bereitete lange Zeit die Frage, wie der Fall zu behandeln ist, in dem ein Gesellschafter die landwirtschaftliche Fläche kauft, um sie danach der der Landwirtschaft betreibenden Gesellschaft zur Verfügung zu stellen. Der Grund für die unterschiedliche Betrachtung besteht darin, dass nur der Gesellschafter Eigentümer des Grundstücks wird, nicht aber die Gesellschaft, die das Grundstück landwirtschaftlich nutzen soll.
Für den Gesellschafter einer Kapitalgesellschaft war schnell klar. Dieser soll unter zwei Voraussetzung erwerben können. Zunächst muss er erheblich an der Gesellschaft beteiligt sein. Weitere Voraussetzung ist, dass er hauptberuflich in der Gesellschaft einer landwirtschaftlichen Tätigkeit nachgeht.
Der BGH entschied nun im November 2014, dass der Erwerb eines Gesellschafters einer Personengesellschaft unter mehreren Voraussetzungen zu genehmigen ist. Zunächst muss durch die Satzung der Gesellschaft sichergestellt sein, dass die Personengesellschaft Landwirtschaft betreibt und die ihr zur Verfügung gestellten Flächen landwirtschaftlich genutzt werden. Der Erwerber selbst darf weiter nicht nur eine untergeordnete Rolle in der Gesellschaft spielen. Er muss Einfluss auf die Tätigkeit der Gesellschaft haben oder jedenfalls hauptberuflich für diese tätig sein und zudem das wirtschaftliche Risiko mittragen. Darüber hinaus ist es laut BGH erforderlich, dass schon zum Zeitpunkt des Erwerbs feststeht, dass der Gesellschafter das Grundstück der Gesellschaft überlassen wird. Diese Voraussetzung ist nach Auffassung des BGH vor allem dann erfüllt, wenn schon im Gesellschaftsvertrag geregelt ist, dass der Gesellschafter verpflichtet ist, alle neu erworbenen Grundstücke der Gesellschaft zur Nutzung zu überlassen.
Wird also ein landwirtschaftliches Grundstück nicht von der Landwirtschaft betreibenden Personengesellschaft selbst, sondern von einem Gesellschafter gekauft, muss vor dem Erwerb sichergestellt sein, dass der Gesellschaftsvertrag eine Regelung enthält, die den Gesellschafter verpflichtet, der Gesellschaft das Grundstück zu überlassen.