Ein Pachtvertrag ist eine unverzichtbare Grundlage für jede erfolgreiche landwirtschaftliche Zusammenarbeit. Doch welche Klauseln sollten unbedingt enthalten sein, um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten und unnötige Risiken zu vermeiden? In diesem Artikel erfahren Sie, welche Mindestanforderungen ein Pachtvertrag erfüllen muss und welche wichtigen Gestaltungsmöglichkeiten Sie kennen sollten, um auf der sicheren Seite zu sein.
Um sicherzustellen, dass ein Pachtverhältnis mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren wirksam ist, muss es schriftlich festgehalten werden. Dabei muss der schriftliche Pachtvertrag die wesentlichen Vertragspunkte klar und präzise benennen. Andernfalls erfüllt der Pachtvertrag nicht die Schriftform, was dazu führen kann dass das Pachtverhältnis als unbefristet gilt und vorzeitig, innerhalb der gesetzlichen Frist von zwei Jahren, gekündigt werden kann. In diesem Beitrag stellen wir Ihnen den Mindestinhalt eines Pachtvertrags sowie einige wichtige Gestaltungsmöglichkeiten vor.
1. Mindestinhalt des Pachtvertrags
Damit ein befristeter Pachtvertrag wirksam ist, müssen die Vertragsparteien und der Pachtgegenstand, in der Regel die Pachtflächen, vollständig und korrekt im Vertrag bezeichnet werden. Es reicht nicht aus, dass beide Vertragsparteien wissen, welche Flächen verpachtet sind. Zusätzlich muss der Vertrag Angaben zum Pachtzins und zur Pachtdauer enthalten.
Falls eine der Vertragsparteien eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist, müssen die Vertretungsverhältnisse im Vertrag deutlich gemacht werden. Die Unterschrift des unterzeichnenden Gesellschafters muss einen Zusatz enthalten, der seine alleinige Vertretungsbefugnis anzeigt, beispielsweise durch einen Firmenstempel. Andernfalls wäre die Schriftform nicht gewahrt.
Besonders wichtig ist auch die vertragliche Festlegung der Nutzungsart und des Zustands des Pachtgegenstands bei Überlassung. Eine genaue Beschreibung schützt Ihre Rechte und sichert Schadensersatzansprüche gegen den Pächter. Zum Beispiel können Sie durch eine festgelegte Nutzungsart sicherstellen, dass eine Ackerfläche als solche zurückgegeben wird und nicht in Dauergrünland umgewandelt wurde.
2. Wertsicherungs- und Anpassungsklausel
Es ist möglich, in den Pachtvertrag eine Wertsicherungs- oder Anpassungsklausel aufzunehmen. Wenn der Pachtzins angepasst wird, ist zu beachten, dass dies eine wesentliche Vertragsänderung darstellt, die ebenfalls schriftlich festgehalten werden muss. Eine mündliche Vereinbarung über die Pachtzinsanpassung würde zu einem Schriftformverstoß führen und das befristete Pachtverhältnis in ein unbefristetes umwandeln.
3. Pachtverlängerung
Sie können sich die Option einer Verlängerung der Pachtdauer vertraglich vorbehalten. Eine mögliche Formulierung könnte lauten:
„Der Pächter bzw. Verpächter kann die Verlängerung des Pachtverhältnisses um ein Jahr über den Ablauf des Pachtvertrags hinaus verlangen, wenn er das Optionsrecht spätestens sechs Monate vor Ablauf der vereinbarten Pachtzeit ausübt.“
Nach einem Urteil des BGH vom 21. November 2018 (XII ZR 78/17) muss das Verlängerungsverlangen selbst nicht der Schriftform genügen. Wichtig ist nur, dass die vertragliche Vereinbarung schriftlich festgehalten wird. Die Ausübung der Verlängerungsoption beeinträchtigt die Laufzeit des Pachtvertrags nicht.
4. Sonderkündigungsrechte im Pachtvertrag
Es ist möglich, individuelle Gründe für ein außerordentliches Kündigungsrecht im Pachtvertrag festzuhalten. Beispielsweise können Sie ein Sonderkündigungsrecht wegen Eigenbedarfs vereinbaren, falls Sie selbst die Pachtflächen bewirtschaften möchten oder diese für einen anderen Zweck, beispielsweise für eine Photovoltaik-Anlage benötigen.
5. Transparente Vereinbarungen
Wenn ein vorformulierter Pachtvertrag für mehrere Pachtverhältnisse verwendet wird, unterliegen die Bestimmungen dem Transparenzgebot für Allgemeine Geschäftsbedingungen. So erklärte der BGH mit Urteil vom 24. November 2017 (LwZR 5/16) die Vereinbarung eines Vorpachtrechts für intransparent und somit für unzulässig. Entscheidend ist, dass die Vereinbarungen klar und verständlich formuliert sind. Ihr Vertragspartner muss die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen erkennen können. Zu allgemeine Formulierungen können die Unwirksamkeit der Vereinbarung zur Folge haben.
Wir empfehlen Ihnen daher, bei der Verwendung von Musterverträgen die Klauseln sorgfältig zu prüfen. Bei tiefergehenden Fragen oder individuellem Beratungsbedarf stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Nehmen Sie gern Kontakt zu mir auf.