Sie möchten einen Pachtvertrag kündigen und suchen nach einer rechtssicheren Lösung? In diesem Blog-Artikel erfahren Sie alles über Kündigungsfristen, zulässige Gründe und formelle Anforderungen bei der Kündigung von Landpachtverträgen.
Ein Landpachtvertrag wird häufig schnell geschlossen, sei es ein Pachtvertrag über ein Grundstück oder einen landwirtschaftlichen Betrieb. Doch was tun, wenn sich eine der Vertragsparteien aus dem Pachtverhältnis lösen und den Pachtvertrag kündigen möchte? Diese zentralen Fragen stehen dann im Raum:
- Was gilt als rechtlich zulässiger Kündigungsgrund?
- Welche Fristen sind einzuhalten?
- Wann endet das Pachtverhältnis?
- Welche formellen Anforderungen muss die Kündigung erfüllen?
Befristete und unbefristete Pachtverträge: Wie unterscheiden sie sich?
Ein befristeter Pachtvertrag endet grundsätzlich automatisch mit Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit. Eine Kündigung ist in diesem Fall nicht erforderlich. Liegen besonders schwerwiegende Pflichtverletzungen vor, kann jedoch eine außerordentliche Kündigung auch während der Vertragslaufzeit erfolgen.
Unbefristete Pachtverträge hingegen können durch eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung beendet werden.
Wichtig: Ein Pachtvertrag, der für eine Laufzeit von mehr als zwei Jahren nicht schriftlich abgeschlossen wurde, gilt nach § 585a BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Ebenso kann sich ein ursprünglich befristeter Vertrag in ein unbefristetes Vertragsverhältnis umwandeln, wenn eine schriftliche Anfrage einer Vertragspartei zur Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht innerhalb von drei Monaten beantwortet wird.
Außerordentliche Kündigung: Die Voraussetzungen
Das Recht zur außerordentlichen Kündigung besteht für beide Vertragsparteien nur, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Dieser ist gegeben, wenn der kündigenden Partei die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar ist. Nach der Rechtsprechung und gesetzlichen Regelung kommen hierfür unter anderem folgende Fälle in Betracht:
- Der Pächter bleibt mit der Zahlung des Pachtzinses für einen Zeitraum von mehr als drei Monaten in Verzug.
- Der Verpächter verweigert die rechtzeitige Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs oder entzieht diesen.
- Der Pächter gefährdet die Pachtsache, z. B. durch unsachgemäße Nutzung oder Vernachlässigung seiner Sorgfaltspflichten.
- Der Pächter überlässt die Pachtsache ohne Zustimmung an Dritte.
Zusätzlich können vertraglich weitere Gründe für eine außerordentliche Kündigung festgelegt werden, z. B. ein Sonderkündigungsrecht des Verpächters im Falle von Eigenbedarf.
In speziellen Konstellationen, wie etwa bei der Berufsunfähigkeit oder dem Tod des Pächters, regelt das Gesetz ebenfalls das Recht zur außerordentlichen Kündigung. Diese Regelungen greifen auch dann, wenn Sie Ihren Pachtvertrag kündigen müssen, weil besondere Umstände es erforderlich machen.
Wichtig: Der Verkauf eines verpachteten Grundstücks oder die Betriebsübergabe berechtigen den Verpächter in der Regel nicht zur Kündigung. In diesen Fällen tritt der Erwerber oder Übernehmer gemäß § 593b BGB in die Position des Verpächters ein.
Kündigungsfristen und Beendigungszeitpunkte
Für unbefristete Pachtverträge sieht das Gesetz eine ordentliche Kündigungsfrist vor. Diese beträgt zwei Jahre. Um das Pachtverhältnis zum Ende des darauffolgenden Pachtjahres zu beenden, müssen Sie den Pachtvertrag kündigen, und zwar spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres.
Beispiel:
Endet das Pachtjahr am 31. Dezember 2025, so muss die Kündigung spätestens am 3. Januar 2025 ausgesprochen werden, damit das Pachtverhältnis zum 31.12.2026 beendet wird.
Auch bei befristeten Verträgen ist eine außerordentliche Kündigung nur zum Schluss eines Pachtjahres möglich. Anderes gilt nur in besonderen Einzelfällen, wenn dem Kündigenden nicht einmal mehr das Abwarten dieser Zeit zugemutet werden kann. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Halbjahres erklärt werden, in dessen Ablauf das Pachtjahr endet.
Für langfristige Pachtverträge (mit einer Dauer von mehr als 30 Jahren) gilt ein Sonderkündigungsrecht: Nach Ablauf von 30 Jahren können beide Vertragsparteien den Vertrag ordentlich kündigen – ebenfalls mit Wirkung zum Ende eines Pachtjahres.
Formvorschriften für die Kündigung
Für eine wirksame Kündigung ist die Einhaltung der gesetzlichen Formvorschriften zwingend erforderlich. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, d. h. sie muss vom Kündigenden unterschrieben werden und per Brief oder – sofern der Vertrag dies zulässt – auch per E-Mail übersendet werden
Um Rechtssicherheit zu gewährleisten, empfehlen wir:
- Lassen Sie sich den Zugang der Kündigung durch die andere Partei schriftlich bestätigen oder versenden Sie die Kündigung mit Einwurf-Einschreiben.
- Falls Sie als Verpächter kündigen, holen Sie zusätzlich eine schriftliche Bestätigung ein, dass der Pächter die Kündigung anerkennt.
Ist eine Kündigung nicht möglich oder nicht gewünscht, besteht die Möglichkeit einer Vertragsübernahme. Im Rahmen einer sogenannten Pachtzession tritt ein Dritter, mit Zustimmung der anderen Vertragspartei, in die Position des bisherigen Pächters oder Verpächters ein.
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